Styret har etter flere skader og utbedringer av bygningsmessige forhold de siste årene, startet en grundig kartlegging av bygningsmassen vår. Vi har søkt eksperthjelp hos Multiconsult som har et sterkt tverrfaglig miljø av ingeniører og eksperter på flere områder.
Det er bestilt fire rapporter fra Multiconsult som beskriver tilstand, skadeomfang og forslag til tiltak, slik at vi kan få på plass en helhetlig plan for å utbedre skader og endre på dårlige løsninger slik at vi ikke gjentar samme skadebilde om 10 år igjen. Vi har kartlagt følgende tema:
Mur
Det er helt klart at murarbeidene har vært mangelfulle. Det er mange og komplekse forhold knyttet til murfasadene våre, og det kreves en god del utbedringer og tilpasninger for at vi skal få holdbare løsninger som gir oss forventet levetid av mur som fasademateriale. Dette gjelder bl.a. sikring av overdekninger over vinduer, etablering av bevegelsesfuger i fasaden, nye beslagsløsninger for å hindre fuktbelastning og endring av pergola over takterrassene i 5. etg.
Betong
Det er omfattende lekkasjeproblematikk i tilknytning til kjelleren. I tillegg er det enkelte balkongelementer, primært i 5. etg som har manglende fallforhold. Lekkasjene skyldes mangelfulle beslag og antagelig utett membran over garasjekjeller. Det er vanskelig å bedømme løsninger da vi ikke har god nok dokumentasjon på det som er bygget. Det vil antagelig være nødvendig å fjerne jordlag og isolasjon ned til membran, spesielt langs fasader i byggetrinn 2. Det må utføres tiltak mot dagens skader, da det vurderes at det er risiko for utvikling av skadeomfang, reduksjon av betongkonstruksjonenes forventede tekniske levetid og behov for omfattende reparasjonstiltak i fremtiden om vi ikke gjør noe.
Bygningsfysikk
Bygningsfysisk rapport beskriver bl.a. bygningens evne til motstå fukt, kort og godt i hvilken grad fasadene er løst på en slik måte at de holder vann og fukt ute. Rapporten har fokusert på takterrasser, fasader og parkeringskjeller.
For takterrassene konkluderes det med at oppbyggingen hverken tilfredsstiller normalt god byggeskikk eller preaksepterte løsninger. Vi har for lite underlag for å vurdere om det er utført som prosjektert, eller i det hele tatt hvordan enkelte løsninger er bygget. Samtidig virker det tydelig at det er behov for omprosjektering og en ny ombygget løsning som sikrer bedre fallforhold og avrenning av terrassene. Sluk og taknedløp må også gjennomgås nøye, evt. skifte ut varmekabler.
Fasadene er i stor grad kommentert i murrapporten, men rapporten vurderer at bygget er utsatt for fukt. Det er behov for skikkelige beslagsløsninger og ytterligere undersøkelser for å kartlegge yttervegg bak murforblendingen. Vi har i det siste også fått flere tilbakemeldinger om problemer knyttet til vinduer, der feil vindu- og dørinnsetting ser ut til å være et problem. Disse har vi prioritert å rette opp umiddelbart, da det er uholdbart at vinduer ikke lar seg lukke på vinteren eller råtner på grunn av fuktskader
Bygningsfysisk konkluderer på samme vis vedr. parkeringskjeller, at vi må kartlegge utbedre lekkasje ved å avdekke membran.
VVS
VVS-rapporten konkluderer med at det er mangelfull dokumentasjon på anlegget som gjør det krevende å vurdere løsningene som er bygget – de fleste av disse ligger jo inne i vegger og kan ikke enkelt inspiseres. Det er også stor usikkerhet knyttet til omfanget: om problemene er begrenset til enkelte leiligheter eller oppganger, eller om de er periodiske. Det kan virke som det primært er snakk om dårlig innregulering av anlegget i tillegg til at anlegget er satt til å jobbe på alt for høyt trykk, som må til for at det fungerer – igjen peker på første årsak.
Multiconsult og Styret har derfor startet innsamling av erfaringer fra alle beboere for å få en så systematisk kartlegging som mulig. Lenke er lagt ut på Facebook og vil henges opp i oppgangene.
Konklusjon
Sameiet har behov for ytterligere kartlegging og omfattende utbedringer av disse forholdene. Samtidig så jobber styret hardt for å få på plass en løsning med utbygger og entreprenør som kan hjelpe på noe av dette, og vi håper at vi snart kan komme med mer informasjon rundt dette.
