Ansvarsfordeling mellom sameie og seksjonseier

Klikk her for eiers frekvensplan for vedlikehold

Styret mottar mange henvendelser som viser at det uklart for mange hvor grensen går mellom sameiets og den enkelte eiers ansvar og oppgaver.  

1 Forskjell mellom sameie og borettslag

Det er i praksis veldig liten forskjell mellom et sameie og et borettslag. De primære forskjellene er: 

  • Utleie: I et sameie bestemmer seksjonseier selv om vedkommende vil bo eller leie ut seksjonen sin, noe det er begrensninger på i de aller fleste borettslag. 
  • Økonomi: Husleien er sameiets eneste inntektskilde, som skal dekke nødvendig drift og vedlikehold. I tillegg ønsker styret å sikre økonomi til større investeringer ved å sette av penger fra husleien som skal gå til et drift- og vedlikeholdsfond. Om uhellet likevel skulle være ute, og vi står ovenfor store utgifter som på kort varsel må dekkes inn, vil ekstraregningen direkte påfalle den enkelte eier ettersom sameiets lånebetingelser er begrensede. Et sameie har i motsetning til et borettslag ingen felles eiendom å pantsette. Lån uten sikkerhet er uheldig både praktisk og juridisk for et sameie og noe som må unngås. 
    Se https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/laneopptak/ for mer informasjon

2     Sameiets ansvar

Styret har i oppgave å forvalte all felles bygningsmasse, uterom og tekniske anlegg på vegne av sameiet. 

I vedtektene står det presisert at sameiet har ansvar for ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger, inngangsdører til oppgangene og fasadens deler av vinduer og karm. 

Sameiet skal også sørge for drift og vedlikehold av felles tekniske anlegg, som innebærer felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligene. Styret bruker følgende definisjoner på hva som er å regne som felles anlegg kontra eiers ansvar:  

Bygningsmessig

  • Bygningskropp: Utvendig del av yttervegger, etasjeskillere, takkonstruksjon, beslag etc.
  • Innvendig: Alle fellesarealer (garasjekjeller, korridorer, inngangsparti og trapperom)
  • Inngangsdør til leilighet: Utskiftning / innsetting, dørtype og format. Brannkrav. 
  • Balkonger og takterrasser: Dette er å regne som fellesareal der den enkelte seksjon har eksklusiv bruksrett. Dette betyr at ingen andre seksjoner kan bruke balkongen eller takterrassen, men at alle endringer i løsninger, utvendige overflater som terrassedekke, fliser etc, må godkjennes av styret. Skader på sluk og taknedløp på balkonger og takterrasser skal utbedres av sameiet. 
  • Solskjerming: Sameiet har føringer for montering og vedlikehold, men ikke ansvar for dette. 
    Se Balkonger, terrasser og solskjerming

VVS

  • Fjernvarme og vanntilførsel: tilførsel fram til stoppekran i fordelerskap i leilighetene. Selve fordelerskapet, målere og kobberdeler regnes som felles anlegg. 
  • Avløp: Felles rørstammer, ca. 2-4 meter ned fra sluk og avløp i leilighetene. Ved blokkering av sluk og behov for spyling må dette dokumenteres av fagperson

EL / IKT / TV

  • Strøm: tilførsel fram til hovedsikring / sikringsskap i leilighetene 
  • Brannvarslingsanlegg: Sameiet har ansvar for et fungerende brannvarslingsanlegg for hele sameiet, inkludert fellesareal. I de fleste leilighetene er det to varslere som er koblet fellesanlegget, en i gangen og en i stue / kjøkken. Byhusenes varslere er også koblet til fellesanlegget. 
  • Kabel-TV: kabelsignal inn til første punkt i leiligheten, normalt i stua. 
  • Internett: kabelsignal inn til første punkt i leiligheten, normalt i gangen. 

3     Eiers (sameiers) oppgaver

I utgangspunktet er all installasjon, reparasjon og vedlikehold innenfor leiligheten den enkelte eiers ansvar, noe som er detaljert beskrevet i vedtektene. Det er samtidig verdt å merke seg hvor eiers ansvar overtar fra sameiet på følgende punkter: 

Bygningsmessig

  • Bygningskropp: Solskjerming
  • Innvendig: Alle innvendige overflater i leilighetene, gulv, vegger og tak. 
  • Dører og vinduer: vindusglasset er å regne som eiers ansvar å holde vedlike og skifte ved skade, f.eks. ved sprekker eller steinsprut. Vindus- og dørrammer må holdes stengt under regnvær for å hindre vannskader på rammen. Beslag som er sklidd ned skal settes på plass igjen. Beslag som er skadet ved at beboer har tvunget vinduet opp må påregnes utbedret for eiers regning.
  • Inngangsdør til leilighet: Inngangsdørens overflater, hengsler og pakninger skal vedlikeholdes av seksjonseier. 
  • Balkonger og terrasser: Indre deler av balkonger og terrasser. Sluk og taknedløp skal holdes frie for hindringer. Sluk på balkong og terrasser skal renses minst en gang i året. Skader på takpapp på takterrasse eller rundt sluk må meldes til styret umiddelbart for utbedring. 
  • Solskjerming: Vedlikehold og montering iht. sameiets retningslinjer

VVS

  • Fjernvarme og vanntilførsel: Vedlikehold av radiatorer inkludert regulator. Rørføringer inne i leiligheten fra fordelerskap til baderom og kjøkken. Stoppekraner må vedlikeholdes
  • Avløp: Toalettet er kun til bruk for menneskelig avføring og toalettpapir. Fett og olje skal i søppelbøtta, ikke i kjøkkenvasken. Sluk på bad skal jevnlig tas ut og renses for hår- og såperester. 

EL / IKT / TV

  • Strøm: hovedsikring og sikringsskap i sin helhet og alt av elektriske anlegg inne i leilighetene 
  • Brannvarslingsanlegg: Eier har ansvar for å holde varslere koblet til fellesanlegget i orden. Skader må umiddelbart varsles styret. Er det nødvendig å demontere varslere i forbindelse med ombygging, maling e.l. skal dette varsles styret og settes opp igjen umiddelbart etter utført arbeid. Øvrige varslere på f.eks. soverom anbefales, men er eiers ansvar å installere og vedlikeholde. Det er per i dag ikke anledning for å koble disse på fellesanlegget. 
  • Kabel-TV: flere uttak, dekoderbokser og kanalpakker bestilles av eier for egen regning
  • Internett: Flere kablede uttak og trådløs dekning i leiligheten er eiers ansvar

Vedtektene våre sier også følgende som er verdt å merke seg: 

  • Eier er ansvarlig for umiddelbart å melde fra til styret om alle skader som sameiet har ansvar for inne i leilighetene
  • Ny eier av seksjon har plikt til å utføre nødvendig reparasjon, vedlikehold og utskiftning i seksjonen selv om den skulle vært utført av forrige eier.  

4 Bakgrunn for ansvarsfordeling

Fordeling av vedlikeholdsoppgaver mellom sameiet og seksjonseier er beskrevet i vedtektene, som ligger på nettsidene våre:

https://www.tiedemannsjordet.no/vedtekter/

Styret baserer også praksis på beskrivelser fra bl.a. Huseiernes landsforbund og Forbrukerrådet: 

https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/sameier-og-borettslag/eierseksjoner/vedlikehold/

https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/borettslag-og-sameie/

Ansvarsfordelingen er bestemt av både praktiske og økonomiske årsaker. For det første vil det være en svært krevende oppgave for styret å ha et utvidet vedlikeholdsansvar inne i de enkelte leilighetene, for det andre vil en annen fordeling kreve langt høyere husleie for å dekke inn økt ansvarsområde for sameiet.